Trennung und Immobilien
In München ist die Wohnung meist der größte Vermögenswert der Ehe. Fehler bei ihrer Auseinandersetzung kosten oft mehr als alle anderen Scheidungsfolgen zusammen.
Warum dieser Punkt in München anders liegt
Bei vielen Scheidungen geht es beim Vermögen um überschaubare Beträge. Sobald eine Eigentumswohnung in Haidhausen oder ein Reihenhaus in Trudering dazugehört, ändert sich das. Der Wert der Immobilie übersteigt dann meist alles andere, das Darlehen läuft weiter, und häufig haben beide unterschrieben.
Hinzu kommt der Münchner Wohnungsmarkt. Wer auszieht, findet kaum eine bezahlbare Alternative. Dieser Druck verzerrt Verhandlungen: Manche stimmen einer wirtschaftlich schlechten Lösung zu, nur um in der Wohnung bleiben zu können, und tragen zwei Jahre später die Raten nicht mehr. Ich rechne die Immobilie deshalb immer zuerst durch.
Vier Fragen, die auseinanderzuhalten sind
An derselben Wohnung hängen vier Rechtsfragen. Sie werden getrennt beantwortet, und die Antwort auf die eine sagt nichts über die andere.
Wem gehört sie?
Das ergibt sich aus dem Grundbuch und ändert sich durch die Trennung nicht. Sind beide je zur Hälfte eingetragen, gehört sie beiden je zur Hälfte, gleich, wer wie viel eingezahlt hat.
Wer darf darin wohnen?
Während der Trennung entscheidet § 1361b BGB, nach der Scheidung § 1568a BGB. Maßstab ist die Billigkeit, nicht das Eigentum, wobei das Eigentum in die Abwägung einfließt.
Wer zahlt das Darlehen?
Gegenüber der Bank der Darlehensvertrag. Wer mitunterschrieben hat, haftet weiter, auch nach dem Auszug. Im Verhältnis der Ehegatten zueinander kommt es auf die Umstände an.
Wie wird der Wert geteilt?
Über den Zugewinnausgleich, als Rechenposten. Niemand erhält „das halbe Haus“, sondern gegebenenfalls einen Geldbetrag.
Die Ehewohnung während der Trennung
Solange Sie getrennt leben, kann ein Ehegatte verlangen, dass ihm die Wohnung ganz oder teilweise zur alleinigen Nutzung überlassen wird, soweit das notwendig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden (§ 1361b BGB). Bei Gewalt oder Drohung mit Gewalt ist die Wohnung in der Regel ganz zu überlassen. Beeinträchtigt die Situation das Wohl der im Haushalt lebenden Kinder, wiegt das besonders schwer.
Wer auszieht, sollte zweierlei wissen. Zieht er aus und bekundet er nicht binnen sechs Monaten eine ernstliche Rückkehrabsicht, wird unwiderleglich vermutet, dass er dem Verbliebenen die alleinige Nutzung überlassen hat (§ 1361b Abs. 4 BGB). Und er kann vom Verbliebenen eine Nutzungsvergütung verlangen, soweit das der Billigkeit entspricht (§ 1361b Abs. 3 Satz 2 BGB), in der Regel aber erst ab dem Zeitpunkt, zu dem er sie deutlich geltend macht. Das sollte schriftlich und nachweisbar geschehen.
Wer mietfrei in der eigenen oder gemeinsamen Immobilie wohnt, hat außerdem einen Wohnvorteil, der beim Unterhalt als Einkommen zählt. In der Trennungszeit wird regelmäßig nur der angemessene Wohnwert angesetzt, also die Miete für eine dem Bedarf entsprechende kleinere Wohnung. Ist mit einer Wiederherstellung der Ehe nicht mehr zu rechnen, spätestens ab Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags, gilt der objektive Mietwert. Bei Münchner Mieten macht das mehrere hundert Euro im Monat aus. Nutzungsvergütung und Wohnvorteil dürfen nicht doppelt angesetzt werden.
Drei Wege und was sie bedeuten
Verkaufen und teilen. Der klarste Weg und oft der wirtschaftlich vernünftigste. Beide kommen aus dem Darlehen heraus, der Erlös wird nach Ablösung der Grundschulden geteilt. Vorher sollte die Vorfälligkeitsentschädigung geklärt sein. Bei Darlehen aus der Niedrigzinsphase kann sie erheblich sein, bei jüngeren Verträgen fällt sie oft gering aus.
Einer übernimmt. Der Übernehmende zahlt den anderen aus und wird Alleineigentümer. Entscheidend ist weniger der Preis als die Bank: Sie muss den ausziehenden Ehegatten aus der Haftung entlassen, und dazu ist sie nicht verpflichtet. Diese Zusage gehört vor die Unterschrift unter die Vereinbarung, nicht danach. Sonst ist die Übertragung vollzogen, und der Ausgezogene steht weiter als Gesamtschuldner im Darlehensvertrag.
Gemeinsam behalten. Etwa bis die Kinder die Schule beendet haben oder eine Zinsbindung ausläuft. Das trägt nur mit einer schriftlichen Regelung: wer Zins und Tilgung zahlt, wer Hausgeld und Instandhaltung, was bei größeren Reparaturen gilt und wann verkauft wird. Fehlt sie, endet das Modell meist im Streit.
Die Teilungsversteigerung
Einigen sich die Miteigentümer nicht, kann jeder von ihnen die Teilungsversteigerung beantragen (§§ 180 ff. ZVG). Die Immobilie wird versteigert, der Erlös tritt an ihre Stelle und wird verteilt. Sie ist das letzte Mittel und aus mehreren Gründen selten die beste Lösung:
- Der Zuschlag liegt häufig unter dem Wert, den ein freihändiger Verkauf erzielt hätte, auch bei hoher Münchner Nachfrage.
- Das Verfahren dauert, verursacht Gerichtskosten und erfordert ein Verkehrswertgutachten.
- Solange die Ehegatten im gesetzlichen Güterstand leben, braucht der Antragsteller die Zustimmung des anderen, wenn sein Anteil praktisch sein gesamtes Vermögen ausmacht (§ 1365 BGB). Diese Schranke entfällt mit Rechtskraft der Scheidung. Zum Schutz gemeinsamer Kinder kann das Verfahren zudem einstweilen eingestellt werden (§ 180 Abs. 3 ZVG).
- Wer die Versteigerung nur ankündigt, um Druck aufzubauen, muss damit rechnen, dass der andere sie tatsächlich betreibt.
In den meisten Fällen ist ein begleiteter freihändiger Verkauf für beide besser, selbst wenn er Zugeständnisse verlangt.
Steuern
Zwei steuerliche Punkte entscheiden bei Münchner Immobilien schnell über fünfstellige Beträge. Beide werden häufig zu spät bedacht.
Grunderwerbsteuer
Der Steuersatz in Bayern beträgt 3,5 Prozent. Übertragungen zwischen Ehegatten sind befreit (§ 3 Nr. 4 GrEStG), ebenso der Erwerb durch den früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung (§ 3 Nr. 5 GrEStG). Der Zusammenhang mit der Auseinandersetzung sollte in einer Scheidungsfolgenvereinbarung dokumentiert sein.
Private Veräußerungsgeschäfte
Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung veräußert, ist der Gewinn grundsätzlich steuerpflichtig (§ 23 EStG). Ausgenommen ist eine Nutzung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken, entweder durchgehend oder im Jahr der Veräußerung und den beiden Vorjahren. Genau daran scheitert es nach einem Auszug häufig.
Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 14. Februar 2023 (IX R 11/21) entschieden, dass die Übertragung des Miteigentumsanteils an den geschiedenen Ehegatten ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft sein kann, auch wenn dieser mit den gemeinsamen Kindern weiter dort wohnt. Der ausgezogene Ehegatte nutzt die Wohnung dann nicht mehr selbst zu Wohnzwecken. Die Ausnahme greift nicht.
Läuft die Zehnjahresfrist noch und will ein Ehegatte ausziehen, kommt es deshalb auf die Reihenfolge an. Eine Übertragung vor dem Auszug, das Abwarten des Fristablaufs oder eine andere Gestaltung kann den Unterschied zwischen keiner und einer erheblichen Steuer ausmachen. Das stimme ich vor jeder Unterschrift mit dem Steuerberater ab.
Die Immobilie im Zugewinnausgleich
Für den Zugewinn zählt der Verkehrswert am Stichtag, also bei Zustellung des Scheidungsantrags (§ 1384 BGB). Was die Wohnung ein Jahr später wert ist, spielt keine Rolle. Abgezogen wird die Restschuld an diesem Tag, nicht der ursprüngliche Darlehensbetrag.
Gestritten wird fast immer über den Wert. Eine Maklereinschätzung ist ein Anhaltspunkt, ersetzt aber kein Gutachten. Im Verfahren bestellt das Gericht einen Sachverständigen; das kostet mehrere tausend Euro und Monate. Schneller und günstiger ist ein Gutachter, den beide gemeinsam beauftragen, bevor ein Verfahren läuft.
Zwei Sonderfälle kommen in München häufig vor. Haben die Eltern eines Ehegatten die Wohnung mitfinanziert, kann darin eine Schenkung liegen, die seinem Anfangsvermögen zugerechnet wird (§ 1374 Abs. 2 BGB); bei Zuwendungen an beide Ehegatten ist das gesondert zu prüfen. Und wer über eine Immobilie verfügen will, die praktisch sein gesamtes Vermögen ausmacht, braucht dafür die Zustimmung des anderen Ehegatten (§ 1365 BGB), auch wenn er allein im Grundbuch steht.
Die Reihenfolge, die sich bewährt hat
Bevor über Auszahlung oder Verkauf gesprochen wird
Unterlagen zusammentragen
Grundbuchauszug, Kaufvertrag mit Kaufdatum, Darlehensverträge, aktueller Stand der Restschuld, Hausgeldabrechnung.
Frist und Steuer prüfen
Läuft die Zehnjahresfrist noch? Wer wohnt seit wann dort? Davon hängt der Zeitplan für alles Weitere ab.
Mit der Bank sprechen
Haftentlassung, Vorfälligkeitsentschädigung, Tragfähigkeit einer Alleinfinanzierung. Zusagen schriftlich einholen.
Vereinbarung beurkunden
Übertragung, Ausgleichszahlung, Darlehen und Zugewinn in einer notariellen Scheidungsfolgenvereinbarung zusammenführen.
Die Immobilie durchrechnen, bevor Sie verhandeln
Bringen Sie zur Erstberatung Grundbuchauszug, Kaufvertrag und Darlehensunterlagen mit. Dann lässt sich klären, welcher Weg in Ihrem Fall trägt, ob ein Steuerproblem droht und was das für den Zugewinnausgleich bedeutet.
Erstberatung vereinbaren