Trennung und Immobilien
In München ist die Wohnung meistens der größte Posten der Ehe. Wer hier falsch entscheidet, verliert mehr Geld als in allen anderen Punkten der Scheidung zusammen.
Warum dieser Punkt in München anders liegt
In den meisten Scheidungsverfahren, die ich führe, geht es beim Vermögen um überschaubare Beträge. Sobald aber eine Eigentumswohnung in Haidhausen oder ein Reihenhaus in Trudering im Spiel ist, verschiebt sich alles. Der Wert der Immobilie übersteigt regelmäßig alles andere, das Darlehen läuft weiter, und beide Ehegatten haben unterschrieben.
Dazu kommt eine Münchner Besonderheit: Wer hier auszieht, findet keine bezahlbare Alternative. Das erzeugt einen Druck, der Verhandlungen verzerrt. Ich erlebe regelmäßig, dass jemand einer wirtschaftlich schlechten Lösung zustimmt, nur um in der Wohnung bleiben zu können, und zwei Jahre später die Raten nicht mehr trägt. Deshalb rechne ich diesen Punkt immer als Erstes durch, bevor über irgendetwas anderes gesprochen wird.
Vier Fragen, die auseinanderzuhalten sind
Die häufigste Verwirrung entsteht, weil vier verschiedene Rechtsfragen an derselben Wohnung hängen. Sie haben nichts miteinander zu tun und werden getrennt beantwortet.
Wem gehört sie?
Das steht im Grundbuch und ändert sich durch die Trennung nicht. Sind beide eingetragen, gehört sie beiden je zur Hälfte, unabhängig davon, wer wie viel eingezahlt hat.
Wer darf darin wohnen?
Das regelt § 1361b BGB für die Trennungszeit und § 1568a BGB für die Zeit nach der Scheidung. Diese Frage wird nach Billigkeit entschieden und hat mit dem Eigentum nichts zu tun.
Wer zahlt das Darlehen?
Das richtet sich nach dem Darlehensvertrag. Die Bank interessiert die Trennung nicht. Wer mitunterschrieben hat, haftet weiter, auch wenn er längst ausgezogen ist.
Wie wird der Wert geteilt?
Über den Zugewinnausgleich, und zwar als Rechenposten. Niemand bekommt „das halbe Haus“, sondern einen Geldbetrag.
Die Ehewohnung während der Trennung
Solange Sie getrennt leben, kann ein Ehegatte die Wohnung ganz oder teilweise zur alleinigen Nutzung verlangen, wenn das zur Vermeidung einer unbilligen Härte erforderlich ist (§ 1361b BGB). Bei Gewalt oder Drohung ist die Wohnung in der Regel ganz zu überlassen. Ohne solche Umstände hat derjenige die besseren Argumente, bei dem die Kinder leben.
Wer auszieht, sollte zwei Dinge wissen. Erstens: Kehren Sie nicht binnen sechs Monaten zurück und melden Sie keine ernstliche Rückkehrabsicht an, wird unwiderleglich vermutet, dass Sie dem in der Wohnung Verbliebenen das alleinige Nutzungsrecht überlassen haben (§ 1361b Abs. 4 BGB). Zweitens: Sie können vom anderen eine Nutzungsentschädigung verlangen, allerdings erst ab dem Zeitpunkt, zu dem Sie sie geltend machen. Diese Forderung sollte schriftlich und nachweisbar gestellt werden, sonst ist die Zeit davor verloren.
Ein Punkt, der oft übersehen wird: Wer mietfrei in der gemeinsamen Immobilie wohnt, hat einen Wohnvorteil. Der fließt in die Unterhaltsberechnung ein und erhöht das anzurechnende Einkommen. In der Trennungszeit wird dabei nicht der volle Marktmietwert angesetzt, sondern der angemessene Wohnwert, also das, was für eine dem Bedarf entsprechende Wohnung aufzuwenden wäre. Nach der Scheidung gilt der objektive Marktmietwert. Bei Münchner Mieten ist das ein Unterschied von mehreren hundert Euro im Monat.
Drei Wege, und was jeder wirklich bedeutet
Verkaufen und teilen. Der klarste Weg und in der Mehrzahl der Fälle der wirtschaftlich vernünftigste. Beide sind aus dem Darlehen heraus, der Erlös wird nach Ablösung der Grundschuld geteilt, und niemand hängt am anderen. Prüfen Sie vorher die Vorfälligkeitsentschädigung Ihrer Bank. Bei einem in den Niedrigzinsjahren abgeschlossenen Darlehen kann sie erheblich sein, bei jüngeren Verträgen fällt sie oft gering aus.
Einer übernimmt. Der Übernehmende zahlt den anderen aus und wird Alleineigentümer. Der entscheidende Punkt ist nicht der Kaufpreis, sondern die Bank: Sie muss den ausziehenden Ehegatten aus der Haftung entlassen. Dazu ist sie nicht verpflichtet. Klären Sie das mit der Bank, bevor Sie eine Vereinbarung unterschreiben, nicht danach. Ich habe Fälle erlebt, in denen die notarielle Übertragung längst vollzogen war und der ausgezogene Ehegatte weiter als Gesamtschuldner im Vertrag stand.
Gemeinsam behalten. Etwa bis die Kinder aus der Schule sind. Das funktioniert, wenn es schriftlich geregelt ist: wer Zins und Tilgung trägt, wer die Instandhaltung zahlt, wer das Hausgeld übernimmt, was bei größeren Reparaturen gilt, und zu welchem Zeitpunkt verkauft wird. Ohne diese Regelung endet das Modell erfahrungsgemäß im Streit.
Die Teilungsversteigerung, und warum ich davon abrate
Können sich die Eigentümer nicht einigen, kann jeder von ihnen die Teilungsversteigerung nach dem Zwangsversteigerungsgesetz betreiben. Die Immobilie wird versteigert, der Erlös tritt an die Stelle des Grundstücks und wird geteilt.
- Die Erlöse liegen regelmäßig deutlich unter dem, was ein freihändiger Verkauf gebracht hätte. Auch in München, wo die Nachfrage hoch ist, bleibt der Zuschlag oft unter dem Verkehrswert.
- Das Verfahren kostet Zeit, Gerichtskosten und ein Sachverständigengutachten.
- Während der Trennungszeit ist der Antrag häufig treuwidrig und kann abgewehrt werden. Nach der Scheidung fällt diese Bremse weg.
- Wer die Versteigerung ankündigt, um Druck aufzubauen, riskiert, dass der andere sie tatsächlich betreibt.
Die Teilungsversteigerung ist ein letztes Mittel, kein Verhandlungsinstrument. In fast allen Fällen ist ein moderierter freihändiger Verkauf für beide Seiten besser, selbst wenn er Zugeständnisse verlangt.
Steuern: der teuerste Fehler ist vermeidbar
Zwei steuerliche Punkte entscheiden bei Münchner Immobilien über fünfstellige Beträge, und beide werden regelmäßig zu spät bedacht.
Grunderwerbsteuer
In Bayern beträgt sie 3,5 Prozent, der niedrigste Satz in Deutschland. Bei einer Übertragung zwischen Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung fällt sie gar nicht an (§ 3 Nr. 5 GrEStG). Diese Befreiung setzt voraus, dass die Übertragung der Auseinandersetzung dient. Sie sollte deshalb in einer Scheidungsfolgenvereinbarung dokumentiert werden.
Spekulationssteuer
Wird die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf veräußert, ist der Gewinn steuerpflichtig (§ 23 EStG). Ausgenommen ist die durchgehende Nutzung zu eigenen Wohnzwecken. Genau daran scheitert es nach einer Trennung häufig.
Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 14. Februar 2023 (IX R 11/21) entschieden, dass die Übertragung des Miteigentumsanteils an den geschiedenen Ehegatten ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft sein kann, auch wenn der andere mit den gemeinsamen Kindern weiter dort wohnt. Wer ausgezogen ist, nutzt die Wohnung nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken. Die Befreiung greift dann nicht.
Praktisch heißt das: Wenn die Zehnjahresfrist noch läuft und ein Ehegatte ausziehen will, ist die Reihenfolge entscheidend. Eine Übertragung vor dem Auszug, ein Abwarten bis zum Fristablauf oder eine andere Gestaltung kann den Unterschied zwischen null und einer Steuer im hohen fünfstelligen Bereich ausmachen. Das kläre ich mit Ihrem Steuerberater ab, bevor irgendetwas unterschrieben wird.
Die Immobilie im Zugewinnausgleich
Für den Zugewinn zählt der Verkehrswert am Stichtag, und der Stichtag ist die Zustellung des Scheidungsantrags (§ 1384 BGB). Was die Wohnung ein Jahr später wert ist, spielt keine Rolle mehr. Abgezogen wird die am Stichtag valutierende Restschuld, nicht der ursprüngliche Darlehensbetrag.
Streit entsteht fast immer über den Wert. Ein Maklergutachten ist ein Anhaltspunkt, aber kein Beweismittel. Kommt es zum Verfahren, bestellt das Gericht einen Sachverständigen, und das kostet mehrere tausend Euro und mehrere Monate. Mein Rat: Einigen Sie sich auf einen gemeinsam beauftragten Gutachter, bevor das Verfahren läuft. Das ist billiger, schneller, und Sie behalten die Kontrolle über die Auswahl.
Zwei Sonderfälle kommen in München oft vor. Wurde die Wohnung mit Mitteln der Eltern eines Ehegatten finanziert, kann darin eine Schenkung liegen, die dem Anfangsvermögen zugerechnet wird (§ 1374 Abs. 2 BGB). Und wer über eine Immobilie verfügen will, die praktisch sein gesamtes Vermögen ausmacht, braucht dafür die Zustimmung des anderen Ehegatten (§ 1365 BGB), auch wenn er allein im Grundbuch steht.
Die Reihenfolge, die ich empfehle
Bevor über Auszahlung oder Verkauf gesprochen wird
Unterlagen zusammentragen
Grundbuchauszug, Kaufvertrag mit Kaufdatum, Darlehensverträge, letzter Kontoauszug zur Restschuld, Hausgeldabrechnung.
Frist und Steuer prüfen
Läuft die Zehnjahresfrist noch? Wer wohnt seit wann dort? Diese Antwort bestimmt den Zeitplan für alles Weitere.
Mit der Bank sprechen
Entlassung aus der Haftung, Vorfälligkeitsentschädigung, Tragfähigkeit einer Alleinfinanzierung. Schriftlich, nicht am Telefon.
Vereinbarung beurkunden
Übertragung, Ausgleichszahlung, Darlehensregelung und Zugewinn in einer notariellen Scheidungsfolgenvereinbarung zusammenführen.
Lassen Sie die Immobilie durchrechnen, bevor Sie verhandeln
Bringen Sie zur Erstberatung Grundbuchauszug, Kaufvertrag und Darlehensunterlagen mit. Ich sage Ihnen, welcher der drei Wege in Ihrem Fall trägt, ob ein Steuerproblem droht und was das für den Zugewinnausgleich bedeutet.
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