Ehewohnung bei Trennung München: Wer darf bleiben?

Von Antje Kaschube, Fachanwältin für Familienrecht · 8. Oktober 2026 · aktualisiert am 9. Oktober 2026

Mit der Trennung ist die Wohnungsfrage fast nie erledigt. In München wiegt sie besonders schwer, weil derjenige, der auszieht, kurzfristig kaum Ersatz zu vertretbaren Kosten findet. Rechtlich kommt es zunächst weder auf den Mietvertrag noch auf das Grundbuch an. Maßgeblich ist, in welcher Phase sich die Ehe befindet: Getrenntleben oder Scheidung. Für beide Zeiträume gelten unterschiedliche Vorschriften mit unterschiedlichen Maßstäben.

Während des Getrenntlebens: § 1361b BGB

Solange die Ehe besteht, dürfen beide Ehegatten die Ehewohnung weiter nutzen. Daran ändert sich nichts, wenn nur einer den Mietvertrag unterschrieben hat oder Alleineigentümer ist. Wer den anderen aussperrt, etwa durch einen Schlosswechsel, handelt eigenmächtig und muss damit rechnen, dass das Familiengericht den Zugang kurzfristig wiederherstellt.

Das Trennungsjahr setzt übrigens keinen Auszug voraus. Ehegatten können auch innerhalb derselben Wohnung getrennt leben (§ 1567 Abs. 1 Satz 2 BGB), wenn sie Schlafen, Essen und Haushaltsführung tatsächlich trennen. Das ist anstrengend, wird aber häufiger gewählt, als man denkt.

Alleinige Nutzung nur bei unbilliger Härte

Das Familiengericht kann einem Ehegatten die Wohnung ganz oder teilweise zur alleinigen Nutzung überlassen, wenn das notwendig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden. Die Schwelle ist bewusst hoch angesetzt. Spannungen, Schweigen und gegenseitige Vorwürfe gehören zu fast jeder Trennung und genügen nicht. Anders liegt es typischerweise bei:

• Gewalt oder ernsthafter Drohung mit Gewalt. Hier ist dem verletzten Ehegatten nach § 1361b Abs. 2 BGB in der Regel die gesamte Wohnung zu überlassen. Ergänzend greift § 2 Gewaltschutzgesetz.
• Einer Beeinträchtigung des Wohls der im Haushalt lebenden Kinder, etwa durch fortgesetzte, lautstarke Auseinandersetzungen in ihrer Gegenwart. Das Gesetz nennt das Kindeswohl ausdrücklich.
• Erheblichem Fehlverhalten wie Alkoholexzessen, Sachbeschädigungen oder nächtlichen Störungen, die ein Zusammenleben praktisch unmöglich machen.

Das Gericht wägt die Belange beider Seiten ab. Steht die Wohnung im Allein- oder Miteigentum eines Ehegatten, ist das besonders zu berücksichtigen. Zuständig ist für Wohnungen im Stadtgebiet das Familiengericht beim Amtsgericht München, für das Umland das jeweilige örtliche Amtsgericht. Ist bereits ein Scheidungsverfahren anhängig, entscheidet das Gericht der Scheidungssache. In dringenden Fällen ergeht eine einstweilige Anordnung, oft innerhalb weniger Tage.

Nutzungsvergütung

Wer die Wohnung allein nutzt, kann dem anderen eine Vergütung schulden, soweit das der Billigkeit entspricht (§ 1361b Abs. 3 Satz 2 BGB). Das gilt auch, wenn der andere freiwillig ausgezogen ist. Gehört die Wohnung beiden, liegt die Forderung nahe. Ist allerdings der mietfreie Wohnvorteil schon beim Trennungsunterhalt berücksichtigt, darf er nicht ein zweites Mal als Vergütung verlangt werden. In der Beratung prüfe ich beide Positionen deshalb immer zusammen.

Die Sechs-Monats-Frist nach dem Auszug

Ein Punkt, der regelmäßig übersehen wird: Wer auszieht und nicht binnen sechs Monaten gegenüber dem anderen ernsthaft erklärt, zurückkehren zu wollen, verliert seine Position. Das Gesetz vermutet dann unwiderleglich, dass er dem verbliebenen Ehegatten die Wohnung zur alleinigen Nutzung überlassen hat (§ 1361b Abs. 4 BGB). Wer nur vorläufig auszieht, um die Lage zu beruhigen, sollte die Rückkehrabsicht deshalb schriftlich und nachweisbar erklären.

Die Mietwohnung

Am Mietverhältnis ändert die Trennung zunächst nichts. Haben beide unterschrieben, bleiben beide Mieter und haften dem Vermieter gesamtschuldnerisch für die volle Miete, auch derjenige, der längst woanders wohnt. Kündigen können sie nur gemeinsam. Im Innenverhältnis lässt sich vereinbaren, wer die Miete trägt; den Vermieter bindet eine solche Absprache nicht.

Ist nur ein Ehegatte Mieter, könnte er rein mietrechtlich kündigen. Familienrechtlich ist ihm aber alles untersagt, was dem anderen die Nutzung erschwert oder vereitelt (§ 1361b Abs. 3 Satz 1 BGB). Eine Kündigung mit dem Ziel, den Ehegatten aus der Wohnung zu drängen, ist damit nicht vereinbar und kann im Verfahren unterbunden werden.

Nach der Scheidung: § 1568a BGB

Mit der Scheidung kommt eine endgültige Regelung in Betracht. Die Wohnung erhält, wer auf sie in stärkerem Maß angewiesen ist, wobei das Wohl der Kinder und die Lebensverhältnisse beider Ehegatten zu berücksichtigen sind. Für das Mietverhältnis sieht das Gesetz einen einfachen Weg vor: Teilen beide Ehegatten dem Vermieter gemeinsam mit, wer die Wohnung behält, tritt dieser mit Zugang der Mitteilung allein in den Mietvertrag ein oder setzt ihn allein fort. Einer Zustimmung des Vermieters bedarf es dafür nicht. Er kann lediglich unter engen Voraussetzungen, nämlich bei einem wichtigen Grund in der Person des Verbleibenden, außerordentlich kündigen.

Einigen sich die Ehegatten nicht, entscheidet das Familiengericht. Dabei ist eine Frist zu beachten: Der Anspruch erlischt ein Jahr nach Rechtskraft der Scheidung, wenn er nicht vorher gerichtlich geltend gemacht wurde (§ 1568a Abs. 6 BGB).

Wohneigentum

Alleineigentum eines Ehegatten

Während der Trennung darf auch der Nichteigentümer in der Wohnung bleiben. Nach der Scheidung kann er die Überlassung nur noch verlangen, wenn sie notwendig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden, in der Praxis fast nur dann, wenn Kinder betroffen sind (§ 1568a Abs. 2 BGB). Der Eigentümer kann in diesem Fall den Abschluss eines Mietvertrags zur ortsüblichen Miete verlangen; das Mietverhältnis lässt sich angemessen befristen.

Unabhängig von der Nutzung spielt die Immobilie beim Zugewinnausgleich eine Rolle. Bewertet wird sie zum Stichtag der Zustellung des Scheidungsantrags (§ 1384 BGB). Hat einer sie geerbt oder geschenkt bekommen, gehört ihr Anfangswert zu seinem Anfangsvermögen, die spätere Wertsteigerung aber in den Ausgleich. Bei Münchner Objekten geht es dabei nicht selten um sechsstellige Beträge.

Gemeinsames Eigentum

Gehört die Immobilie beiden, gibt es auf Dauer im Wesentlichen vier Wege:

1. Übernahme durch einen Ehegatten gegen Ausgleichszahlung. Ohne Entlassung des anderen aus dem Darlehen durch die Bank bleibt dieser allerdings mithaftend.
2. Freihändiger Verkauf und Teilung des Erlöses nach Ablösung der Darlehen. Wirtschaftlich meist der vernünftigste Weg, weil der Markt den vollen Preis zahlt.
3. Vermietung mit gemeinsamer Verwaltung, etwa bis die Kinder volljährig sind oder eine Zinsbindung ausläuft. Das setzt ein Mindestmaß an Kooperation voraus.
4. Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG. Sie kann jeder Miteigentümer beantragen, sie bringt aber häufig weniger als der Verkehrswert und zieht sich hin. Im gesetzlichen Güterstand braucht der Antragsteller die Zustimmung des anderen, wenn sein Anteil praktisch sein gesamtes Vermögen ausmacht (§ 1365 BGB).

Gegenüber der Bank ändert die Trennung nichts. Wer den Darlehensvertrag unterschrieben hat, haftet bis zur vollständigen Rückzahlung oder bis zur ausdrücklichen Haftentlassung. Daran sollte jede Übernahmevereinbarung anknüpfen; eine Regelung nur zwischen den Ehegatten schützt den Ausziehenden nicht.

Hausrat und Einrichtung

Für Haushaltsgegenstände gelten eigene Vorschriften: § 1361a BGB für die Trennungszeit, § 1568b BGB für die Zeit nach der Scheidung. Was während der Ehe für den gemeinsamen Haushalt angeschafft wurde, gilt als gemeinsames Eigentum, gleich wer bezahlt hat und auf wessen Namen die Rechnung lautet. Das überrascht viele. Persönliche Gegenstände, Arbeitsmittel und in die Ehe mitgebrachte Möbel bleiben dagegen beim jeweiligen Eigentümer. Kommt keine Einigung zustande, verteilt das Familiengericht nach Billigkeit und kann einen Ausgleich in Geld festsetzen.

Häufige Fragen

Ich bin ausgezogen. Muss ich die Miete weiter zahlen?

Gegenüber dem Vermieter ja, solange Sie im Mietvertrag stehen. Ob der in der Wohnung Verbliebene Ihnen Ihren Anteil erstatten muss, richtet sich nach den Umständen. Regelmäßig trägt nach einer Übergangszeit derjenige die Miete allein, der die Wohnung nutzt. Nach der Scheidung beendet die gemeinsame Mitteilung an den Vermieter nach § 1568a Abs. 3 BGB Ihre Haftung für die Zukunft.

Kann ich meinen Ehepartner zum Auszug zwingen?

Nicht eigenmächtig. Es bleibt der Antrag beim Familiengericht, der nur bei unbilliger Härte Erfolg hat. Bei Gewalt geht das schnell und meist ohne Schwierigkeiten. Bei bloßem Streit dagegen selten. Eine dritte Möglichkeit wird oft übersehen: eine Vereinbarung, in der der Ausziehende einen Ausgleich erhält, etwa eine Beteiligung an den Umzugskosten oder eine Nutzungsvergütung.

Was gilt, wenn wir uns über das Haus nicht einigen?

Dann bleibt am Ende nur die Teilungsversteigerung, und die wollen in der Regel beide nicht. Schon diese Aussicht bringt viele an den Verhandlungstisch. Bevor es so weit kommt, empfehle ich ein Verkehrswertgutachten, auf das sich beide Seiten verständigen. Über Zahlen lässt sich sachlicher verhandeln als über Gefühle.

Quellen und Fundstellen

• §§ 1361a, 1361b, 1365, 1384, 1567, 1568a, 1568b BGB
• § 2 Gewaltschutzgesetz
• §§ 200 ff. FamFG (Ehewohnungs- und Haushaltssachen), § 49 FamFG (einstweilige Anordnung)
• § 180 ZVG (Teilungsversteigerung)

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